Юридическая помощь при покупке недвижимости в ДНР

 

При покупке квартиры или дома основные риски несет покупатель, а не продавец. В каждом суде ежегодно рассматривается несколько гражданских дел по признанию недействительными или расторжении договоров купли-продажи  недвижимости. После вступления в силу решения суда о расторжении или признании недействительным договора купли-продажи,  продавцу возвращается его недвижимость, а вот покупатель может остаться ни с чем.

КАКОВЫ ЖЕ ОСНОВНЫЕ РИСКИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ, И КАК ИХ ИЗБЕЖАТЬ?

Любое мелкое формальное нарушение или недосмотр при купле-продаже недвижимости или земли может привести к длительной судебной тяжбе.

Даже через годы могут всплыть нарушения на стадии приватизации, при предыдущих продажах, дарении или наследовании жилья. Продавец может быть не собственником жилья, или недееспособным лицом. Жилье может быть продано по фальшивой доверенности, или доверителя на момент заключения сделки уже может не быть в живых.

Недвижимость могли обманным или иным незаконным путем отобрать у предыдущего собственника (например, сироты, осужденного, пенсионера или инвалида). И эти люди или их наследники могут в любой момент объявиться и заявить о своих правах.

В договоре купли-продажи по недосмотру нотариуса может не оказаться сведений о передаче покупателем денег продавцу, хотя их передали непосредственно при заключении договора (если договор заключался до перехода к безналичному расчету). В самом тексте договора могут закрасться ошибки в написании ФИО сторон или адреса объекта недвижимости.

В конце концов, документы о праве собственности на квартиру или дом аферисты могут просто искусно подделать, и продать вам чужое имущество.

Особенно внимательным следует быть при покупке недвижимости у престарелых граждан и инвалидов. Важно иметь доказательства, что продавец продал жилье добровольно, осознавая значение своих действий. В спорных случаях нотариус должен сделать запрос в орган опеки на предмет того, не назначен ли пожилому человеку опекун, и не признан ли владелец жилья недееспособным. Но даже это не является гарантией того, что впоследствии наследники продавца не оспорят сделку.

Также с особой тщательностью нужно соблюдать все требования закона при покупке жилья, совладельцем которого являются несовершеннолетние. Или даже если они не совладельцы, но просто там зарегистрированы. Такое жилье можно продать только с согласия органа опеки и попечительства.

После покупки жилья у собственника – наследника по завещанию, могут объявиться ранее не выявленные нетрудоспособные или несовершеннолетние родственники, имеющие право на обязательную долю в наследстве, и восстановить в суде свое право на наследство.

Опасно покупать жилье, которое было несколько раз перепродано в течение короткого промежутка времени. Так часто поступают мошенники, чтобы «замести следы» после того, как незаконно завладели недвижимостью.

Покупатель рискует, покупая жилье у представителя продавца по доверенности. Обязательно требуйте, чтобы при подписании договоров задатка (аванса, предварительного договора) и купли-продажи присутствовал лично продавец и поставил свою подпись. Не всегда по доверенности жилье продают мошенники, иногда добросовестный продавец не может лично присутствовать по уважительным причинам, но в каждом случае нужно разбираться отдельно. Например, с проживающим за границей владельцем жилья можно пообщаться по скайпу, чтобы убедиться, что он жив, в здравом уме и продает жилье добровольно. Также, обратите внимание на саму доверенность, ее содержание и условия. Например, оговорена ли передача денег от доверенного лица продавцу, и т.д. Не «покупайтесь» на уговоры представителя или риелтора, мол, это же родные люди, какие там могут быть споры. Самые длительные и непримиримые судебные тяжбы бывают именно между родственниками. И если таковая случится между продавцом и доверенным лицом, то в нее будет втянут и покупатель.

Также крайне осторожно нужно подходить к покупке жилья, право собственности на которое было получено продавцом по решению суда. Особенно если тяжба была длительной, с участием нескольких сторон, и/или решения неоднократно отменялись вышестоящей инстанцией. Есть риск, что одна из сторон процесса найдет юридическую зацепку для продолжения тяжбы, участником которой теперь будет и покупатель. Либо решение суда может затрагивать интересы третьих лиц, которые могут также инициировать судебное разбирательство. Такое жилье можно покупать только после консультации с опытным юристом.

При покупке дома важно выяснить, нет ли спорных границ, все ли оформлено правильно, не претендуют ли соседи на часть участка, или наоборот, не захватили ли они часть земли, т.к. в противном случае покупателю предстоят длительные судебные тяжбы.

Бывает, что проблемы появляются даже тогда, когда, казалось бы, все меры приняты и документы проверены. И в этом нет вины риелтора, нотариуса, юриста, а часто и продавца.

Через много лет после продажи унаследованного жилья может появиться новый наследник, который не знал о наследстве.

При приватизации квартиры могли кого-то «обойти», например, несовершеннолетнего ребенка, и он впоследствии может обратиться в суд с иском о признании недействительной приватизации. А значит, и все последующие договора купли-продажи жилья тоже могут быть признаны недействительными.

Дом или квартира может оказаться объектом совместной собственности супругов, и продаваться одним супругом без согласия второго. Далеко не всегда штамп о браке стоит в паспорте! Может появиться бывший гражданский супруг продавца жилья, и заявить свои права на половину его имущества.

В нашей практике был даже иск, в котором оспаривалась законность выдачи ордера, выданного первым жильцам квартиры еще при СССР. Также был спор о законности выделения участка под строительство в 60-х годах. При том что дом давно уже построен и не один раз сменил собственника.

И это только малая часть возможных рисков, предугадать или предотвратить многие из которых практически невозможно. В этих случаях добросовестному покупателю остается только прибегнуть к юридической защите своих законных прав и интересов.

Но в большинстве случаев предотвратить проблемы можно. Поэтому очень важно проверить юридическую историю объекта недвижимости, удостовериться в подлинности документов, предоставленных продавцом, и быть очень внимательным при заключении любого договора. А лучше всего – обратиться к профессиональным юристам.


Казалось бы, если вы покупаете жилье через агентство, риелторы уверяют вас, что они дорожат репутацией агентства и никогда не подсунут вам проблемный товар. Вполне возможно. Но, несмотря ни на что, задача риелторов и юристов агентства – продать, т.к. агентства живут за счет комиссионных. Они заинтересованы, чтобы вы купили найденный ими вариант. А за возможные последствия они никакой ответственности не несут. Именно поэтому, если вы хотите получить правдивую информацию о выбранном объекте и квалифицированную юридическую помощь, лучше обратиться к независимому юристу, который будет работать только на вас.

МЫ ПРЕДЛАГАЕМ СЛЕДУЮЩИЕ УСЛУГИ:

+ Полное юридическое сопровождение сделки: изучение документов, консультации, выявление и решение возможных юридических проблем, в т.ч. в судебном порядке, участие адвоката в заключении договора аванса и основного договора купли-продажи.

+ Юридические консультации перед заключением договора купли-продажи с изучением правоустанавливающих документов и юридической истории объекта недвижимости. Выявление рисков для покупателя, помощь в решении проблем, которые могут возникнуть после покупки.

+ Участие адвоката при подписании договора купли-продажи с целью защиты прав и интересов покупателя при заключении сделки.

+ Консультации и участие адвоката при заключении предварительного договора (договора задатка/аванса) с целью защиты прав и интересов покупателя.

+ Решение проблем с недвижимостью в судебном порядке: признание права собственности, раздел лицевых счетов, выдел части дома в натуре, легализация ранее заключенных «домашних» (безнотариальных) сделок, выселение отсутствующих жильцов, возврат аванса при отказе от сделки, восстановление срока для принятия наследства, признание недействительными сделок с недвижимостью, и многое другое. Подробный перечень – здесь.

Если проблема уже возникла, жилье уже куплено, и над вами нависла угроза лишиться его, наши адвокаты тоже предлагают свою помощь.  Если продавец или другое заинтересованное лицо  решит оспорить  вашу сделку, мы  готовы защищать ваши интересы в суде, как добросовестного приобретателя. У нас имеется богатая положительная практика проведения таких судебных процессов.

 Если вы подобрали отличный вариант, однако недвижимость юридически проблемная, но можно решить проблему в судебном порядке (например, признать право собственности на дом, зарегистрированный на давно умерших родственников продавца, выделить в натуре часть дома или квартиры, разделить лицевые счета, помочь оформить просроченное наследство, определить порядок пользования земельным участком, и т.д.), мы готовы помочь. Мы имеем достаточный опыт успешного ведения в суде подобных дел.

В настоящее время в Донбассе, в связи с образованием ДНР и непризнанием ее Украиной, возникли проблемы с переоформлением прав на недвижимость, т.к. в 2014-начале 2015гг многие сделки вообще оформлялись в ненотариальной форме, через доверенности и другие ненадежные юридические лазейки. Теперь такие сделки нужно легализовать, и это не всегда просто. Также, из-за того, что  нотариусы ДНР и Украины дублируют функции друг друга, возник риск двойной продажи недвижимости недобросовестными продавцами.

В типовых договорах некоторых агентств недвижимости не содержатся существенные положения, регламентирующие права и интересы сторон. Например, сроки и порядок выселения продавца, членов его семьи или квартирантов. Наши юристы готовы проследить, чтобы в договорах содержались все нормы, защищающие интересы покупателя. Мы не позволим обмануть вас ни продавцам, ни агентствам недвижимости.

 Звоните! тел.071-332-81-43, 099-241-74-74. Мы находимся в Донецке.